Wiener Wohnen verzeichnet einen Rückgang bei illegalen Kurzzeitvermietungen über Plattformen wie Airbnb. Der städtische Wohnbauträger meldet, dass Verstöße gegen das Untervermietungsverbot in Gemeindebauten seltener auftreten. Konkrete Zahlen zu den Rückgängen nennt das Unternehmen bislang nicht. Die Bilanz wirft Fragen zur tatsächlichen Kontrolleffizienz bei Europas größter Wohnungsbaugesellschaft auf.
Kontrollstrukturen bei 220.000 Wohneinheiten
Wiener Wohnen verwaltet rund 220.000 städtische Wohnungen. Die Kontrolle auf regelwidrige Kurzzeitvermietung erfolgt über mehrere Kanäle: Hinweise von Nachbarn, stichprobenartige Prüfungen und Abgleiche mit Online-Plattformen. Gemeindebauwohnungen dürfen laut Mietvertrag nicht gewerblich untervermietet werden. Wer erwischt wird, riskiert eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses.
Die praktische Umsetzung bleibt kompliziert. Anders als bei privaten Vermietern kann ein kommunaler Träger nicht beliebig Wohnungen betreten. Verdachtsfälle müssen dokumentiert werden, bevor rechtliche Schritte eingeleitet werden können. Hausbetreuer und Nachbarn spielen eine wichtige Rolle bei der Früherkennung – eine Struktur, die auf das Mitwirken der Bewohner angewiesen ist.
Was passiert mit erwischten Mietern
Betroffene Mieter erhalten zunächst eine Abmahnung. Bei wiederholten Verstößen erfolgt die Kündigung. Wiener Wohnen setzt auf Abschreckung, zumal sozial geförderter Wohnraum knapp ist. Die Stadt Wien begründet das Untervermietungsverbot damit, dass Gemeindebauwohnungen für Berechtigte mit Wohnsitzmeldung gedacht sind – nicht für touristische Nutzung.
Die Durchsetzung bleibt jedoch mühsam. Plattformen wie Airbnb veröffentlichen keine vollständigen Adresslisten. Kontrollen erfolgen oft erst nach mehrfachen Beschwerden aus der Nachbarschaft. Die rechtliche Handhabe ist zwar klar, die Beweissicherung in der Praxis aber aufwendig. Ein Vergleich mit privatwirtschaftlichen Vonovia oder Deutsche Wohnen zeigt, dass auch dort systematische Kontrollen selten sind – die Marktstrukturen unterscheiden sich jedoch grundsätzlich.
Rolle von Wiener Wohnen in der regionalen Wohnungspolitik
Wiener Wohnen ist nicht nur Vermieter, sondern auch Instrument der Wiener Wohnpolitik. Die Stadt setzt auf ein Modell, das bezahlbaren Wohnraum breit verfügbar hält. Illegale Kurzzeitvermietung widerspricht diesem Ansatz. Sie entzieht Wohnungen dem regulären Mietmarkt und verschärft die Knappheit für Einheimische.
Österreichweit wächst der Druck auf Kommunen, gegen touristisch genutzte Wohnungen vorzugehen. In Salzburg und Innsbruck wurden ähnliche Maßnahmen ergriffen. Wiener Wohnen hat den Vorteil, dass die Wohnungen im Eigentum der Stadt stehen – rechtliche Durchsetzung ist damit leichter als bei privaten Vermietern. Dennoch bleibt die schiere Größe des Bestandes eine Herausforderung.
Ein Bericht des Stadtrechnungshofs hatte in der Vergangenheit bereits auf strukturelle Defizite bei Wiener Wohnen hingewiesen. Auch die Kontrolle von Untervermietung gehört zu den Bereichen, in denen Verbesserungen gefordert wurden. Die nun gemeldeten Rückgänge könnten auf eine Reaktion auf diese Kritik hindeuten – oder auf eine gestiegene Abschreckungswirkung nach öffentlichkeitswirksamen Kündigungen.
Marktdynamik und Plattform-Ökonomie
Plattformen wie Airbnb haben in den vergangenen Jahren den Wohnungsmarkt in vielen europäischen Städten verändert. Wien ist davon weniger stark betroffen als Barcelona oder Amsterdam, wo Wohnraummangel teilweise durch Kurzzeitvermietung verschärft wurde. Dennoch ist das Thema auch hier relevant, vor allem in zentrumsnahen Gemeindebezirken.
Die Stadt reagiert mit Regulierung: Seit 2018 ist eine Genehmigung für gewerbliche Kurzzeitvermietung nötig. Wiener Wohnen verschärft diese Linie durch das strikte Verbot in Gemeindebauten. Andere österreichische Wohnungsunternehmen wie die BUWOG Group oder regionale Genossenschaften verfolgen unterschiedliche Ansätze – meist aber mit ähnlichem Ergebnis: Kurzzeitvermietung ist unerwünscht.
Strukturelle Durchsetzungsprobleme bleiben
Die gemeldeten Erfolge sind auf dem Papier nachvollziehbar. Ob die Kontrolle jedoch flächendeckend greift, bleibt fraglich. Experten weisen darauf hin, dass viele Verstöße unentdeckt bleiben, solange keine Nachbarn Beschwerde einreichen. Eine systematische Überprüfung aller Wohnungen ist weder personell noch rechtlich umsetzbar.
Zudem wandern viele Anbieter auf weniger bekannte Plattformen ab oder nutzen private Netzwerke. Die Sichtbarkeit auf Airbnb sinkt, die illegale Nutzung verschwindet aber nicht zwangsläufig. Eine vollständige Unterbindung bleibt illusorisch, solange die Nachfrage nach günstigen innerstädtischen Übernachtungsmöglichkeiten hoch ist.
Wiener Wohnen selbst betont, dass die Kontrollen fortgesetzt werden. Die Stadt Wien sieht das Thema als Teil der Strategie, sozialen Wohnraum zu schützen. Internationale Vergleiche zeigen jedoch, dass keine Großstadt das Problem vollständig gelöst hat. Die Frage ist nicht, ob Kontrollen sinnvoll sind – sondern wie viel Aufwand Kommunen dauerhaft investieren können.
Fazit für die Wohnungswirtschaft
Die Bilanz von Wiener Wohnen zeigt, dass Kontrollen wirken können – wenn sie konsequent umgesetzt werden. Für andere kommunale und genossenschaftliche Vermieter ist der Fall ein Beispiel dafür, dass das Thema Untervermietung nicht nur ein Randphänomen ist. Es berührt Fragen der Wohnungsgemeinnützigkeit, der Mieterauswahl und der Marktgerechtigkeit.
Die Herausforderung bleibt: Kontrolle kostet Ressourcen, rechtliche Durchsetzung dauert, und vollständige Transparenz gibt es nicht. Wiener Wohnen hat den Vorteil, als städtisches Unternehmen eng mit Behörden kooperieren zu können. Private Vermieter haben diese Option nicht. Die Debatte um Kurzzeitvermietung wird deshalb weiterhin auch in anderen europäischen Märkten geführt – mit unterschiedlichen Antworten, aber ähnlichen Problemen.
