CBRE und andere Makler setzen für erstklassige Wiener Bürolagen neue Maßstäbe: Im Kärntnerringhof, direkt an der Ringstraße gelegen, bietet EHL Immobilien ab Frühjahr 2026 rund 4.300 m² sanierte Büroflächen zur Erstvermietung an. Die Quadratmetermieten liegen je nach Stockwerk zwischen 25 und 28 Euro netto kalt. Dazu kommen Betriebskosten von 7 bis 9,35 Euro pro Quadratmeter und Monat, inklusive Heizung und Warmwasser. Das traditionsreiche Gebäude wird aktuell umfassend saniert und auf den neuesten technischen Stand gebracht. Im ehemaligen Mall-Bereich des ersten Obergeschosses entstehen moderne Büroflächen mit hoher Aufenthaltsqualität.

Welche Flächen sind verfügbar?

Das Angebot umfasst insgesamt zwölf Einheiten vom ersten bis zum vierten Obergeschoss. Die Spanne reicht von rund 99 m² bis zu großzügigen 1.643 m² zusammenhängender Fläche. Die größten zusammenhängenden Einheiten liegen im zweiten Obergeschoss: Top 201-206 bietet 1.643 m² zu 28 Euro pro Quadratmeter. Im ersten Obergeschoss stehen mehrere Einheiten zwischen 726 und 824 m² zur Verfügung, mit Mieten zwischen 25 und 26 Euro. Kleinere Flächen wie Top 303A (knapp 99 m²) oder Top 207 (163 m²) werden ebenfalls angeboten, jedoch ebenfalls zu 28 Euro pro Quadratmeter.

  • 1. OG: fünf Einheiten zwischen 726 und 824 m², Mieten 25 bis 26 Euro/m²
  • 2. OG: drei Einheiten, darunter 1.643 m² zusammenhängend, Mieten 28 Euro/m²
  • 3. OG: zwei Einheiten (99 und 274 m²), Mieten 28 Euro/m²
  • 4. OG: zwei Einheiten (303 und 351 m²), Mieten 28 Euro/m²

Was bekommen Mieter für den Preis?

Der Hauptzugang erfolgt über den Kärntner Ring. Während der Bürozeiten steht ein Portier für Besucher zur Verfügung – ein Detail, das den repräsentativen Charakter unterstreicht. Die Büroflächen sind grundsätzlich für Open-Space-Konzepte ausgelegt, die Raumaufteilung lässt sich aber individuell an die Anforderungen des Mieters anpassen. Die Einheiten 101 und 102 befinden sich derzeit im Edelrohbau. Alle weiteren Einheiten sind noch im Ausbaustandard des Vormieters und können entweder so übernommen oder in Abstimmung mit dem künftigen Mieter individuell ausgebaut werden.

Zur technischen Ausstattung gehören Kühlung mittels Fan-Coils, Fernwärme, verschiedene Bodenbeläge (Teppich, Fliesen, Parkett) sowie Personenaufzüge. Das Gebäude verfügt über eine hauseigene Tiefgarage mit über 700 Stellplätzen. Der Energieausweis weist eine Klasse A mit 18,10 kWh pro Quadratmeter aus, die fGEE-Klasse liegt bei A+ mit einem Wert von 0,56.

Lage und Anbindung: Was zählt am Wiener Büromarkt?

Die Lage direkt an der Ringstraße, nur wenige Gehminuten von der Kärntner Straße entfernt, gilt als eine der besten Business-Adressen Wiens. Die U-Bahn-Station Karlsplatz (U1/U2/U4) ist in wenigen Minuten fußläufig erreichbar. Dazu kommen zahlreiche Straßenbahnlinien (5, 33, 37, 38, 40, 41, 42, 43) sowie mehrere Busverbindungen und die Badner Bahn. In unmittelbarer Umgebung finden sich hochwertige Geschäfte, Restaurants und Cafés – ein Mix, der für repräsentative Büromieter zunehmend wichtiger wird.

Wer kann sich solche Mieten leisten?

Mit bis zu 28 Euro pro Quadratmeter netto kalt zuzüglich bis zu 9,35 Euro Betriebskosten liegen die Gesamtkosten bei maximal rund 37,35 Euro pro Quadratmeter und Monat. Für eine 500-m²-Einheit summiert sich das auf knapp 18.700 Euro monatlich. Das sind Größenordnungen, die in erster Linie für internationale Kanzleien, Finanzdienstleister, Beratungshäuser oder Konzern-Repräsentanzen in Frage kommen. Für Start-ups oder mittelständische Dienstleister ohne explizite Prestige-Anforderung dürfte die Schwelle zu hoch liegen.

Der Mietspiegel für Wiener Büroflächen zeigt ein breites Spektrum: Während Randlagen und ältere Bestände deutlich unter 20 Euro liegen, markieren City-Lagen wie der Kärntnerringhof das obere Ende. Die Frage ist, wie viel Nachfrage bei dieser Preislage tatsächlich besteht – zumal Homeoffice und Hybrid-Modelle den Flächenbedarf pro Mitarbeiter senken.

Sanierung statt Neubau: Der Trend bei Innenstadtlagen

Der Kärntnerringhof ist ein Beispiel für den Trend zur umfassenden Bestandssanierung in historischen Lagen. Statt Neubau wird der vorhandene Gebäudebestand auf aktuellen technischen Standard gebracht – mit moderner Haustechnik, Energieeffizienz Klasse A und flexiblen Grundrissen. Das schont Ressourcen und erhält den städtebaulichen Charakter, erfordert aber erhebliche Investitionen, die sich in den Mieten niederschlagen.

Für Vermieter und Bestandshalter in vergleichbaren Lagen stellt sich die Frage, ob sich der Aufwand rechnet. Die Konkurrenz durch moderne Büroquartiere am Stadtrand oder in Entwicklungsgebieten mit günstigeren Mieten ist real. Andererseits bleibt die Nachfrage nach repräsentativen Adressen in der Inneren Stadt stabil – solange die Mieter bereit sind, den Aufschlag für Prestige und zentrale Lage zu zahlen.

Welche Alternativen gibt es in Wien?

Neben dem Kärntnerringhof gibt es in Wien weitere hochwertige Büroprojekte, die um dieselbe Zielgruppe konkurrieren. Beispielsweise vermarktet EHL Immobilien auch Flächen in THE MALL – Wien Mitte im 3. Bezirk, mit rund 4.074 m² verfügbarer Fläche. Auch dort liegen die Mieten im oberen Segment, allerdings mit etwas mehr Spielraum bei der Flächenaufteilung und modernerem Gebäudekonzept. Die Entscheidung zwischen historischer Prestige-Adresse und zeitgemäßem Neubau hängt stark von der Unternehmenskultur und den Anforderungen an Repräsentation ab.

Wer sich für Eigentumswohnungen in vergleichbarer Lage interessiert, findet im Apostelhof Wien ein aktuelles Beispiel: Dort werden 48 Wohnungen zwischen 311.000 und 1,5 Millionen Euro vermarktet. Auch hier zeigt sich die Preisspanne, die Wiener Innenstadtlagen mittlerweile erreichen.

Kontakt und Vermarktung

Die Vermarktung der Büroflächen im Kärntnerringhof übernimmt EHL Immobilien. Ansprechpartnerin ist DI Alexandra Bauer MRICS. EHL tritt dabei als Doppelmakler auf, zwischen Vermittler und Auftraggeber besteht ein wirtschaftliches Naheverhältnis. Die geplante Fertigstellung ist für Frühjahr 2026 angesetzt, erste Besichtigungen und Verhandlungen laufen bereits.

Für Entscheider in der Wohnungswirtschaft, die Büroflächen für Verwaltungszentralen oder Repräsentanzen suchen, bietet das Projekt eine klare Benchmark: Was Spitzenlagen in Wien kosten – und welche Mieter sich diese leisten können oder wollen. In Zeiten sinkender Flächenbedarfe und steigender Homeoffice-Quoten wird die Frage nach dem Preis-Leistungs-Verhältnis immer drängender. Der Kärntnerringhof liefert dazu einen aktuellen Datenpunkt.

Quellen