Eine sanierte 2-Zimmer-Wohnung in der Schelleingasse im 4. Wiener Gemeindebezirk wird für 395.000 Euro angeboten. Die 54,57 m² große Eigentumswohnung liegt in einem Altbau aus dem Jahr 1905 und kostet damit rund 7.240 Euro pro Quadratmeter. EHL Immobilien vermarktet das Objekt als „Wiener Eleganz trifft modernes Interieur" – die Preisgestaltung spiegelt den aktuellen Zustand des Wiener Altbaumarkts in zentralen Lagen wider.
Was rechtfertigt den Quadratmeterpreis?
Das Objekt verbindet klassische Altbauelemente mit modernen Ausstattungsdetails. Zu den historischen Merkmalen zählen Fischgrätparkettböden, Flügeltüren, Kastenfenster und Vertäfelungen im Fensterbereich. Ergänzt wird das Angebot durch großformatige moderne Fliesen, ein neu gestaltetes Badezimmer mit großzügiger Dusche sowie eine vom Wohnraum getrennte Küche. Im Eingangsbereich bieten Einbauschränke zusätzlichen Stauraum. Das Haus verfügt über einen Lift und ein Kellerabteil.
Die Wohnung befindet sich im 2. Obergeschoss in ruhiger Hoflage und ist sofort bezugsfertig. Die Betriebskosten belaufen sich auf 122,77 Euro netto monatlich. Hinzu kommen eine Maklercourtage von 3 Prozent des Kaufpreises plus 20 Prozent Umsatzsteuer sowie die Grunderwerbsteuer. Für Käufer bedeutet das eine Gesamtinvestition von deutlich über 400.000 Euro.
Lage und Infrastruktur: Der entscheidende Faktor
Die Schelleingasse zählt laut Anbieter zu den gefragtesten Wohnadressen im 4. Bezirk. In unmittelbarer Umgebung finden sich Einkaufsmöglichkeiten, Cafés, Restaurants und Einrichtungen des täglichen Bedarfs. Der Schlossgarten Belvedere und der Schweizergarten liegen jeweils etwa 15 Gehminuten entfernt. Die U1-Station „Südtiroler Platz" ist in 5 Minuten zu Fuß erreichbar, der Hauptbahnhof Wien liegt ebenfalls in unmittelbarer Nähe – das sorgt für schnelle Verbindungen im Stadt- und Fernverkehr.
Diese zentrale Lage ist ein wesentlicher Preistreiber. Im Vergleich dazu bietet EHL Immobilien auf derselben Plattform ähnliche Wohnungen in Randbezirken deutlich günstiger an: In Gerasdorf bei Wien kostet eine 62 m²-Wohnung 365.000 Euro, was etwa 5.840 Euro pro Quadratmeter entspricht. Im 21. Bezirk liegt eine 54 m²-Wohnung bei 395.500 Euro – mit rund 7.290 Euro pro Quadratmeter auf vergleichbarem Niveau, jedoch mit direkter Nähe zum Erholungsgebiet Alte Donau. Die Preisspreizung zeigt, dass Lage und Anbindung aktuell stärker ins Gewicht fallen als reine Ausstattungsmerkmale.
Wer kauft bei diesen Preisen?
Nach Jahren steigender Zinsen stellt sich die Frage, welche Käuferschicht bei Quadratmeterpreisen über 7.000 Euro noch zugreift. Eigennutzer mit hohem Eigenkapital oder überdurchschnittlichem Einkommen sind die wahrscheinlichste Zielgruppe. Für Kapitalanleger wird die Rechnung bei einem Kaufpreis von 395.000 Euro und einer zu erwartenden Nettokaltmiete von maximal 1.500 Euro pro Monat (bei üblichen Mieten im 4. Bezirk) schwierig: Die Bruttorendite läge bei unter 5 Prozent, nach Abzug von Betriebskosten, Hausgeld und Instandhaltungsrücklagen bleibt wenig übrig.
Für vermögende Eigennutzer bietet die Wohnung jedoch eine zentrale Wohnlage mit niedrigem laufendem Aufwand. Die Infrarotheizung über die Decken und der elektrische Warmwasserspeicher sorgen für geringe Wartungskosten, verzichten aber auf günstigere Heiztechnologien wie Fernwärme. Die Energieklasse D mit einem Heizwärmebedarf von 124,69 kWh pro m² entspricht einem sanierten Altbau ohne moderne Dämmung – für Käufer mit Blick auf langfristige Energiekosten ein relevanter Punkt.
Vergleichsmarkt Wien: Wohin entwickelt sich der Altbaumarkt?
Die Preisstruktur bei ähnlichen Projekten in Wien zeigt, dass Neubauten in Toplage teils noch deutlich darüber liegen. Im Gegensatz dazu bleibt der Markt für Bestandsimmobilien bei sinkender Nachfrage unter Druck. Der Wiener Altbaumarkt profitiert von seiner begrenzten Verfügbarkeit und dem kulturellen Wert der Objekte – solange die Käuferschaft vorhanden ist.
Die angebotene Wohnung wurde laut Anzeige nach der Sanierung erstmals bezogen. Der Verkauf erfolgt im Rahmen einer Doppelmaklertätigkeit, und zwischen Vermittler und Verkäufer besteht ein familiäres oder wirtschaftliches Naheverhältnis – ein Hinweis, der in Österreich offengelegt werden muss. EHL weist zudem darauf hin, dass Bilder zum Teil mit KI möbliert wurden, um ein besseres Raumgefühl zu vermitteln.
Fazit: Preise stabil trotz Zinswende
Der Quadratmeterpreis von über 7.200 Euro zeigt, dass zentrale Altbaulagen in Wien weiterhin stabile Preise halten – trotz gestiegener Finanzierungskosten. Die Käuferstruktur verschiebt sich jedoch: Kapitalanleger ziehen sich zurück, Eigennutzer mit Eigenkapital bleiben die Hauptzielgruppe. Ob diese Preise nachhaltig sind, hängt davon ab, wie sich Zinsen, Realeinkommen und die Eigentumsquote in Österreich in den kommenden Jahren entwickeln.
